Faiz Oranları, Konut Satışları Ve Fiyatlar

Faiz Oranları Etkisi

Kredi ile konut satın alma isteği piyasaya talep artışı olarak yansır. Artan talep işlem sayılarını artırırken fiyatları yukarı yönde etkiler. Yani konut kredi faiz oranlarında azalma konut satış adetlerini artırdığı gibi konut fiyatlarını da yukarıya doğru etkiler. Artan fiyatlar tekrar konuta erişimi zorlaştırarak talebin kısılmasına neden olur. Faiz düşüşünün hemen ardından gelen fiyat artış rallisi sonunda fiyatlar yeni bir seviyeye yükselir ve orada kalıcı hale gelir.

Oysa konut kredisi faizlerinin artması tam tersi bir etkiye neden olmaz. Yani kredi faizlerindeki artış konuta erişimi zorlaştırıp talebi düşürür, konut satışlarını azaltır, ancak fiyatlar üzerinde etkili olmaz. Oysa diğer varlık piyasalarında faiz oranları ile fiyatlar ters yönde hareket gösterirler. 

Konut Kredisine Başvur!

"Fiyatların Yapışkanlığı"

Peki neden konut piyasası artan faiz oranlarına fiyat düşüşüyle yanıt vermiyor?

İşte bu sorunun cevabı satıcı psikolojisinde saklıdır. Mülk sahipleri bir kez belli bir seviyeyi gören fiyatlardan aşağısını kabul etmezler. Piyasada son görülen fiyat seviyesinde beklemeyi tercih ederler. Bu tutuma iktisat terminolojisinde “fiyatların yapışkanlığı” denir. 

Somutlaştırmak gerekirse faiz oranlarının düşmesine hemen fiyat artışıyla tepki gösteren konut piyasası faiz oranı yükselmesine fiyat düşmesiyle  tepki  vermez. Örneğin, konut kredi faiz oranının aylık yüzde bir seviyesinde iken 2 milyon TL’den işlem gören bir konutun fiyatı, kredi faiz oranı aylık 0,60 seviyesine düştüğünde 2,5 milyon TL’ye yükselmişken;  faiz oranı tekrar aylık yüzde bir seviyesine yükseldiğinde 2 milyon TL’ye gerilemez. 

Satıcılar 2,5 milyon TL’lik fiyat düzeyinde ısrarcı olurlar. Ancak, faiz oranı artışları konuta erişimi kısıtladığı için talep azalır ve konut piyasasında işlem adedi düşer. Satılık konutların pazarda bekleme süresi uzar. Fiyatlar ise yapıştıkları seviyede durgunlaşır. 
Enflasyonist bir süreç söz konusu ise gerçekte konutların fiyatları aynı kalmakla birlikte reel olarak değerleri düşüş gösterir. Yani konutların fiyat artışları enflasyonun gerisinde kalmaya başlar. Bu ise aslında reel olarak konut fiyatlarının gerilemesi anlamına gelir. 

İşte bizim konut piyasamızda Haziran ayından itibaren yaşanan durum tam da budur. Haziran ayında kamu bankaları kredi faiz oranını değiştirmemekle birlikte kullandırılan kredi tutarlarında kısıtlamaya gittiler. Bu halde alıcılar kredi kullanmak üzere özel bankalara yöneldiler. Özel bankaların konut kredilerine uyguladığı faiz oranı kamu bankalarının yaklaşık iki katı düzeyinde olduğundan piyasada fiili (de facto) bir faiz artışı yaşandı. Artan faizler nedeniyle konut satış adetleri düşmeye, enflasyonun çok üzerinde olan konut fiyat artışları enflasyon düzeyine gerilemeye başladı.

Haziran ayında çalışılan gün bazında 6800 adet konut satışı gerçekleşirken, satılan konut sayısı her ay azalarak Ekim ayında gün bazında 5000 adet seviyesine düştü. Aylık bazda konut fiyatlarında gözlemlenen artış ise Ekim ayı itibariyle enflasyon oranlarının altında kalmaya başladı. 

Önümüzdeki günlerde de konut piyasasında işlem adetleri ve fiyatlar faiz oranlarına bağlı kalmaya devam edecek. Seçime doğru kamu bankaları düşük faizli bir kredi kampanyası başlatırsa işlem adetleri ve fiyatlarda artış gözlenebilir. Ancak faiz oranlarında aşağı yönlü bir değişiklik olmaz ise konut piyasasında fiyatlar enflasyonun gerisinde bir seyir gösterirken, işlem adetleri de zayıflama eğilimini sürdürecektir. 

Ahmet Büyükduman'a ait diğer yazıları okumak için;

• Yüksek Enflasyon Ortamında Krediyle Konut Yatırımı
• Konut Kredisi Kullanmanın Avantajları