Aylık konut satış sayıları gayrimenkul piyasasının önemli göstergelerinden biridir.
İçindekiler
Konut satışlarındaki değişimler genellikle bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanır. Zaman zaman ise bir önceki aya göre değişimler de dikkate alınır.
Konut satışlarındaki değişimin bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanmasının nedeni konut satışlarının mevsim etkisi altında olmasındandır.
Belli aralarla düzenli bir şekilde tekrarlanan dalgalanmalara mevsim etkisi denir. Örneğin yaz aylarında dondurma ve klima satışları artarken, kış aylarında ısıtıcı ve sahlep satışları artar.
Gayrimenkul sektöründe de baharla birlikte inşaat faaliyeti hızlanır, okulların kapanmasıyla yazlıklar hareketlenir, yaz sonunda okullar açılmadan önce ise taşınma hareketliliği artar.
Konut istatistikleri açısından baktığımızda her yıl aralık ayında tapuda tescil edilen satış adedi zirve yaparken, ocak aylarında dip yapar.
Bu nedenle birbirini takip eden ayların satışlarını karşılaştırmak yanıltıcı sonuçlara neden olur.
Birbirini takip eden aralık ayı ile ocak ayı konut satışlarını karşılaştırmaya kalkarsak ocak ayı itibariyle konut satışlarında büyük bir düşme olduğunu sanrısına kapılabiliriz.
Örneğin; 2023 Yılı Aralık Ayında 138.577 konut satılmışken, 2024 Yılı Ocak Ayında 80.308 konut satılmıştır. Bu verilere göre aralık ayına göre ocak ayı konut satışları %42 azalmıştır.
Sadece bu iki aylık veriye bakarsak konut satışlarında büyük bir azalma olduğu, piyasasının çöktüğü sanısına kapılabiliriz. Oysa konut piyasası her aralık ve ocak ayında benzer bir değişimi göstermektedir. Uzun dönemli ortalamalara göre ocak ayı konut satışları, aralık ayı konut satışlarının %58’ine denk gelmektedir. Bir başka ifadeyle ocak ayı satışları, aralık ayı satışlarından ortalama olarak %42 daha düşük gerçekleşmektedir.
2024 Ocak Ayı konut satışları da uzun dönemli ortalamalarla uyumlu bir şekilde bir önceki aralık ayından %42 daha düşük gerçekleşmiştir. Bu nedenle birbirini takip eden bu iki ay için konut piyasasında sıra dışı bir gelişme söz konusu değildir.
Konut satış verilerinin genellikle bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığından bahsetmiştik. 2024 Yılı Ocak Ayı konut satışlarını 2023 Yılı Ocak Ayı verileriyle karşılaştırdığımızda;
2023 Yılı Ocak konut satışı: 97.708
2024 Yılı Ocak konut satışı: 80.308
Bu verilere göre; 2024 Yılı Ocak Ayı konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %17.8 azalmıştır. Piyasadaki gelişmeleri benzer dönemleri karşılaştırarak daha iyi analiz edebiliriz.
Ancak farklı yılların aynı aylarını karşılaştırırken dikkat etmemiz gereken bir başka husus ise ilgili ayların iş günü sayılarıdır.
En avantajlı konut kredilerine göz atın!
Bir dönemdeki çalışılan gün sayısının değişiminden kaynaklanan etkiye takvim etkisi denmektedir. Çalışılan gün sayısının yüksek olduğu aylardaki artışlar ile çalışılan gün sayısının düşük olduğu aylardaki azalışlar takvim etkisiyle açıklanır.
Konut satış adetleri, ilgili ay içindeki tapu dairelerinin açık olduğu gün sayısından etkilenmektedir. Bu nedenle konut satış verilerinin ilgili aydaki çalışma günleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.
Konut piyasası için Tapu Dairelerinin açık olduğu gün sayısı çalışma günü hesabında dikkate alınmaktadır.
Örneğin, 2022 Yılı Haziran Ayında 150.509 konut satılırken, 2023 Yılı Haziran Ayında 83.636 konut satılmıştır.
Bu verilere göre;
2023 Yılı Haziran Ayında konut satışların bir önceki yılın aynı ayına göre %44,4 azalmıştır.
2022 Yılı Haziran Ayında tapu dairelerinin açık olduğu 22 iş günü var iken, 2023 Yılı Haziran Ayında Kurban Bayramı tatili nedeniyle 17 iş günü vardır.
Bu değişim oranını yorumlarken, bu değişimin ne kadarının çalışılan gün sayısı değişiminden kaynaklandığını da hesaplamamız gerekir.
2023 Yılı Haziran Ayı konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %44,4 azalırken, takvim etkisinde arındırılmış verilere göre ise %28 azalmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış değişim oranı piyasadaki değişimi daha gerçekçi yansıtmaktadır.
Konut piyasalarındaki gelişmeleri doğru yorumlamak için mevsim ve takvim etkilerini dikkate almak elzemdir.
Konut Kredisi Hakkında Bilinmesi Gerekenler ve Olası Ret Sebepleri
Ahmet Büyükduman'a ait diğer içerikleri okumak için:
19.11.2024
13.11.2024
Yorum Yazın
Konuyla ilgili sormak ya da eklemek istedikleriniz için yorum bırakabilirsiniz.